Ярославское ш., 76 км от МКАД
Зеленая роща СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 73,7 м², участок 8 сот.
Цена 3,17 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 640 тыс. → дом ≈2,53 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 56 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,47 млн, покупка после торга ≈2,69 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,91 млн / целевая ≈4,42 млн / пессимист. ≈3,93 млн → от пессимистичной прибыль −237 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈6,2 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11921
Рейтинг 16/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 047 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 640 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 528 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 301 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Яковлево д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яковлево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Яковлево д. | 9 сот. | 1 199 000 | 133 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Яковлево д. | 30 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яковлево д. | 6,5 сот. | 950 000 | 146 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яковлево ДНП | 7,7 сот. | 800 000 | 103 896 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Удачное ДНТ | 10,6 сот. | 850 000 | 80 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Светлый ДНП | 16,4 сот. | 1 450 000 | 88 415 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Светлый ДНП | 20 сот. | 3 200 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Светлый ДНП | 21,7 сот. | 3 000 000 | 138 249 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 474 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 250 / 67 375 / 110 224 |
| цена объекта | 3 168 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 692 800 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 912 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 666 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 421 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -236 800 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Яковлево д. да: «душевая кабина» + «под ключ» | 75 м² | 8,7 сот. | 4 950 000 | 66 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Яковлево ДНП да: «душевая кабина» + «под ключ» | 75 м² | 8,7 сот. | 4 950 000 | 66 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Яковлево ДНП да: «сан узел» + «мебелью» | 72 м² | 8,7 сот. | 4 950 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесная опушка ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дерюзино с. да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 71,4 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 102 241 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Дерюзино с. да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 71,4 м² | 8 сот. | 7 870 000 | 110 224 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дивный ДНП да: «ванная» + «тёплый пол» | 81 м² | 8 сот. | 12 800 000 | 158 025 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 168 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 168 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
земельный участок с кадастровым номером 50:05:0130221:89, общей площадью 800 +/- 20 кв.м, расположенный по адресу: Московская обл., Сергиево-Посадский р-н, с/п Березняковское, вблизи д. Яковлево в южной части кадастрового квартала 50:05:0130221 и расположенное на нем жилое здание с кадастровым номером 50:05:0130221:887, общей площадью 73,7 кв.м., расположенное по адресу Московская обл., Сергиево-Посадский городской округ, вблизи д. Яковлево.