Ярославское ш., 68 км от МКАД
Ярыгино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 66,1 м², участок 10 сот., каркас, 2024 год.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 29.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 536 тыс. → дом ≈964 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 64 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,17 млн / целевая ≈5,56 млн / пессимист. ≈4,94 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,44 млн ₽, маржа 49 %, ROI 98 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — нет; свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. пл. 62 км ≈5,8 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11914
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 71 % | 4.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 611 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 536 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 964 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 584 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ярыгино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ярыгино д. | 15 сот. | 2 150 000 | 143 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ярыгино д. | 25 сот. | 3 250 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ярыгино д. | 7,4 сот. | 12 900 000 | 1 743 243 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ярыгино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ярыгино д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ярыгино д. | 11,2 сот. | 1 800 000 | 160 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ярыгино д. | 24 сот. | 870 000 | 36 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Имбушка СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тарбеево д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 222 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 286 / 103 338 / 141 667 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 865 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 557 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 939 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 442 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 98 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Святогорово д. | 70 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Кузьминки д. | 77,2 м² | 13,1 сот. | 10 500 000 | 136 010 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Васьково д. | 75 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 70 667 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Стройково д. | 48 м² | 11 сот. | 6 800 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 150 000 (−250 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем вашему вниманию земельный участок с домом, ИЖС, в небольшой деревне Ярыгино. Отдых на природе и свежий воздух прилагаются. В деревне есть часовня и святой источник. Рядом находятся лесные массивы и поля, раздолье для животных. Дом каркасный с террасой, крыша покрыта металлочерепицей, окна пластиковые стеклопакеты, входная дверь металлическая. Внутри обшит гипсокартоном. Кадастровый номер дома 50:05:0030155:906 Участок ровный, сухой. Подведено электричество 15 кВт, газ по границе, септик- 3 кольца. Кадастровый номер участка 50:05:0080401:187 Высота потолка 2,80м. В 2,5 км в с.Васильевское есть продуктовый магазин, ПВЗ, дом культуры, школа, детский сад, библиотека, почта. Пруд для летнего отдыха, Васильевская церковь и часовня. До города Сергиев Посад 26 км. Рейсовый автобус 31. Дорога асфальт до деревни и небольшой участок грунтовая дорога до дома. 1 взрослый собственник. Документы готовы. Не упустите шанс стать обладателем домика в деревне. Есть возможность приобрести соседний участок-5 соток. Звоните или пишите нам, чтобы узнать больше и договориться о просмотре. Будем рады помочь . Если вам понравился объект, звоните, согласуем комфортные и выгодные условия сделки! Наша компания входит в 3-йку лучших агентств города Сергиев Посад и наши услуги сертифицированы Гильдией риэлторов Московской области. Мы поможем: продать, купить, проверить, юридически сопроводить сделку, застраховать сделку, подобрать недвижимость, одобрить ипотеку, решить земельные вопросы, арендовать и сдать в найм, оформить налоговый вычет и правильно проконсультировать по налогам при продаже недвижимости. Будем рады сотрудничеству! С нами ипотека дешевле! Подбор новостроек бесплатный по г Москве и Московской область, и без первоначального взноса.