Ярославское ш., 39 км от МКАД
Факел-2 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 22 м², участок 6 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 51 %
Земля ≈186 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,12 млн → дом ≈882 тыс. ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 72 тыс.–204 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −194 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈6,3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11913
Рейтинг 27/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 20.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 186 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 118 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 882 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Факел-2 СНТ | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вторая Алексеевка д. | 5,1 сот. | 1 064 700 | 208 765 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вторая Алексеевка д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вторая Алексеевка д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вторая Алексеевка д. | 4,8 сот. | 855 000 | 178 125 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 25 сот. | 19 000 000 | 760 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 20,6 сот. | 4 900 000 | 237 864 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вторая Алексеевка д. | 45 сот. | 15 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 106 098 / 204 091 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 433 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 311 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 190 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 946 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -194 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Литвиновские резиденции КП | 22 м² | 4 сот. | 4 490 000 | 204 091 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Царево с. | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Русаль СНТ | 20,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 112 195 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Птицевод СНТ | 24 м² | 6,1 сот. | 3 500 000 | 145 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Восточный СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Озерный СНТ | 25 м² | 7 сот. | 2 950 000 | 118 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Чекмово д. | 24,4 м² | 8,4 сот. | 4 400 000 | 180 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Птицевод СНТ | 25 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Русаль СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Нагорное-3 СНТ | 24,5 м² | 5,4 сот. | 1 800 000 | 73 469 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаетcя мaлeнькая, но уютная дача, в экoлогичнoм меcтe, рядoм лес, рeкa Bopя. Учaсток крайнeй, сoceд толькo c однoй cтоpоны, свой выход в лес, до peки 5 мин. Прекраcнoe мeстo для любитeлей природы. Cкважинa нa учаcтки, дoм оформлeн кaк жилoй! Учaстoк уxожен.Бoлее пoдробная информация по телефону.