Ярославское ш., 42 км от МКАД
Маяк-1 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., дерево, 1990 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.05.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Земля ≈297 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,78 млн → дом ≈1,72 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,65 млн / целевая ≈4,19 млн / пессимист. ≈3,72 млн → от пессимистичной прибыль −352 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — печь; в описании: баня, колодец.
До ст. Калистово ≈0,4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11912
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 296 879 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 781 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 719 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 557 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Маяк-1 СНТ | 10,6 сот. | 4 238 000 | 399 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Маяк-1 СНТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Василево д. | 6,2 сот. | 2 600 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Минерал СТ | 8,9 сот. | 2 600 000 | 292 135 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Василево д. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маяк-1 СНТ | 7,1 сот. | 2 250 000 | 316 901 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минерал СТ | 10,6 сот. | 4 238 000 | 399 811 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Минерал СТ | 7,8 сот. | 2 180 000 | 279 487 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Василево д. | 8 сот. | 3 400 000 | 425 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ашукино дп | 10,3 сот. | 3 590 000 | 348 544 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 459 / 66 667 / 102 056 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 654 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 421 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 189 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 723 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -352 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Нагорное д. да: «ванная» + «заезжай и живи» | 69 м² | 5,5 сот. | 4 600 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Нептун СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65,4 м² | 6,2 сот. | 3 300 000 | 50 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рассвет СНТ да: «санузле» + «евроремонт» | 68,1 м² | 6 сот. | 6 950 000 | 102 056 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ярославское направление, 50 км до Москвы. Отличная транспортная доступность, 5 минут пешком до платформы Калистово (электричка со всеми остановками идет 1:20 до центра Москвы м. Комсомольская). Совсем рядом продуктовый магазин, сотовая вышка (связь/интернет без проблем). На территории СНТ центральное водоснабжение, колодец, охрана, электрические ворота. Заключен прямой договор на электроснабжение, стоит матрица. Продажа прямая от собственника, все документы оформлены. Участок 6 соток, дом первый этаж из бревна, второй - щитовой, баня и хоз. блок. Возможен оперативный показ.