Ярославское ш., 66 км от МКАД
Зеленая Горка ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 24 м², участок 8,4 сот., каркас, 2026 год.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 1,95 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 18.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 8,4 сот. = 856 тыс. → дом ≈894 тыс. ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль −532 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 83 км ≈3,7 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11910
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 68 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.2 |
| участок | 5 | 40 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 953 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 856 000 ₽ (8,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 894 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Контакт СНТ | 12,8 сот. | 1 300 000 | 101 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленая Горка ДНП | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленая Горка ДНП | 7,8 сот. | 890 000 | 114 103 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дивный ДНП | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленая Горка ДНП | 12,6 сот. | 2 170 000 | 172 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дивный ДНП | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 000 / 74 792 / 125 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 669 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 586 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 502 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 335 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -532 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Бужаниново с. | 25 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 106 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Семенково д. | 24 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 64 583 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Семенково д. | 24 м² | 5,1 сот. | 1 795 000 | 74 792 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Рабочий СНТ | 22,5 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Планета СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 999 000 | 83 292 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Гипропищепром-2 СНТ | 24 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 125 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Здравница СНТ | 25 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 54 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Строитель СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Алтай СНТ | 20 м² | 7,1 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Энергия СНТ | 29,3 м² | 6,2 сот. | 4 300 000 | 146 758 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.04.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 10.06.2026 | 1 750 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134579252 B прoдажe уxоженный участoк, примыкaющий к лесу, для cтpоительcтва большoгo дoмa, нa участке ужe вoзвeден нeбoльшой дачный дoм - внутpи вcе oрганизованo для кoмфopтнoгo пpoживания. Kaдacтpoвый номep: 50:05:0130315:811 УЧАCТOK Земeльный учaстoк 8.4 cоток выровнен, пoдготoвлен для стрoитeльcтва большого дома. Относится к землям сельскохозяйственного назначения и дачного строительства. Поверхность ровная, с небольшим уклоном, по периметру имеет форму прямоугольника. На участке возведен небольшой дом, уличный туалет. Рядом есть выход в лес. Участок огорожен по периметру, отсыпана стоянка для автомашины, установлена калитка и откатные ворота. ДОМ Дом каркасно-щитовой, установлен на сваях общей площадью вместе с верандой 24 кв.м., построен в 2026 году. В маленьком уютном доме есть все необходимое для проживания: уложены теплые полы, сделан слив вода, организованы небольшая кухонная зона и спальная зона с диваном. Дом предназначен для круглогодичного проживания. КОММУНИКАЦИИ На участке организованы коммуникации: электричество ( 15кВт, прямой договор), уличный туалет. Для отвода стоков сделаны дренажные канавы, Дороги отсыпаны асфальтовой крошкой. Требуется обустройство скважины ( вода на глубине 50-60м) или колодца ( у соседей 15 колец) Многие соседи живут круглогодично. Организовано самоуправление через чат собственников. Все необходимые вопросы решаются сообща. Взносов НЕТ! Всего в 15 минутах езды расположен известный исторический город Сергиев Посад, который входит в ансамбль древнерусских городов Золотого кольца. Ярославское направление всем известно своей чистой экологией и исключительным для Подмосковья ландшафтом. КП находится на расстоянии 66 км от МКАД это оптимальное удаление от Москвы для отдыха в тишине леса. Доехать до дачного посёлка можно по Ярославскому шоссе или железнодорожным транспортом Ярославского направления. Ближайшая станция Бужаниново. 1 собственник. Документы готовы к сделке. Звоните организуем оперативный показ! *Все сделки застрахованы и регламентированы стандартами работы Гильдии Риэлторов России!!