Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дача 10 м², участок 5,8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 28.09.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈319 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 1,85 млн → дом ≈48 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 25 тыс.–180 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈986 тыс. / целевая ≈887 тыс. / пессимист. ≈789 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −130 %, ROI −56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Проезд Станкостроителей ≈0,8 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1191
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.9 |
| торг | 5 | 91 % | 7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 16 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 319 338 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 852 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 48 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 800 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 6 сот. | 2 370 000 | 395 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 3 сот. | 2 200 000 | 733 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6 сот. | 1 623 000 | 270 500 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4,7 сот. | 990 000 | 210 638 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7 сот. | 2 999 000 | 428 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7 сот. | 6 780 000 | 968 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 13 500 000 | 1 687 500 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8,5 сот. | 2 499 999 | 294 118 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9,4 сот. | 4 300 000 | 457 447 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 99 000 / 180 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 937 000 ₽ |
| продажа: целевая | 887 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 789 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 026 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −130 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 10 м² | 4 сот. | 250 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12,5 м² | 3,5 сот. | 350 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | Новое СНТ | 10 м² | 4 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 10 м² | 5,3 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Пчелка-2 СНТ | 10 м² | 5 сот. | 990 000 | 99 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Спутник СНТ | 10 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Кудрявцево д. | 10 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Восход-2 СНТ | 10 м² | 4 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Алиса СНТ | 12 м² | 8 сот. | 670 000 | 55 833 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 28.08.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 116869683 Продается уютная дача в Снт "Победа", г. Коломна! Идеальный вариант для ценителей загородного отдыха и комфортной жизни на природе, при этом с удобным доступом ко всей инфраструктуре! Участок 6 соток ровный, есть плодоносящие фруктовые деревья. В шаговой доступности остановка общественного транспорта, магазины, аптеки и всё необходимое для комфорта. Рядом крупный жилой микрорайон Колычёво с развитой городской инфраструктурой: школы, детские сады, спортивные и культурные объекты. Парк "50-летия Октября" всего в нескольких минутах, отличное место для прогулок, активного отдыха и семейных пикников на природе. Река Ока поблизости замечательное место для любителей рыбалки и водного отдыха. Эта дача отличный выбор для тех, кто хочет насладиться тишиной и свежим воздухом, не отказываясь от городских удобств! Звоните, приходите на просмотр! Ваш новый уютный уголок уже ждёт вас!