Ярославское ш., 85 км от МКАД
Веригино СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 15 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 59 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 562 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 125 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 136 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,04 млн / целевая ≈2,74 млн / пессимист. ≈2,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈432 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Шубино ≈5,5 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11909
Рейтинг 44/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 43 % | 21.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 562 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 438 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Веригино СНТ | 8 сот. | 300 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Веригино-2 СНТ | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Веригино-2 СНТ | 8 сот. | 199 990 | 24 999 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Веригино-2 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 10,2 сот. | 582 000 | 57 059 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 10,2 сот. | 580 000 | 56 863 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Редриковы Горы д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Редриковы Горы д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Редриковы Горы д. | 10 сот. | 660 000 | 66 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Редриковы Горы д. | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 125 000 / 136 178 / 163 043 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 040 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 888 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 736 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 432 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 432 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Бужаниново с. | 20 м² | 8 сот. | 2 590 000 | 129 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Бужаниново с. | 21 м² | 9,1 сот. | 3 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 23 м² | 9 сот. | 3 750 000 | 163 043 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.4 км | Гальнево д. | 24 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается отличный дачный домик в Сергиево-Посадском районе! Закрытое, охраняемое снт, соседи проживают круглогодично. Газ привозной, в баллонах. Электричество есть, летний водопровод, душ. Туалет на улице. Большой участок правильной формы, с кустарниками смородины, клубники, зелени. Множество плодовых деревьев От МКАДа без пробок добираться 1 час 20 минут 2 взрослых собственника, никаких обременений или ограничений. Подходит под ипотеку. Оперативный показ!