Ярославское ш., 40 км от МКАД
Родничок СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 40 м², участок 5 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Земля ≈282 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,41 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 51 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,17 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −632 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: газ.
До ст. Рахманово ≈3 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11905
Рейтинг 25/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 282 362 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 412 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 488 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Родничок СНТ | 6 сот. | 4 850 000 | 808 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Софрино СТ | 26,9 сот. | 24 210 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Софрино рп | 9,9 сот. | 2 970 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Могильцы д. | 32 сот. | 8 900 000 | 278 125 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Софрино рп | 16 сот. | 4 500 000 | 281 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Софрино рп | 10 сот. | 3 999 999 | 400 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Могильцы д. | 9 сот. | 4 100 000 | 455 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Могильцы д. | 7 сот. | 1 999 900 | 285 700 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Могильцы д. | 4,5 сот. | 1 449 000 | 322 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Софрино рп | 6,7 сот. | 1 800 000 | 268 657 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 111 / 71 111 / 119 048 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 166 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 008 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 849 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 533 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -632 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Никулино д. | 37,2 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 110 215 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Маяк СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Голыгино д. | 45 м² | 4,4 сот. | 3 200 000 | 71 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Память Мичурина СНТ | 33,6 м² | 5,4 сот. | 4 000 000 | 119 048 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Голыгино д. | 47 м² | 5,5 сот. | 3 200 000 | 68 085 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В газифицированном снт продается земельный участок с домом. На данный момент летний дом ( дача), в хорошем состоянии, добротный сруб, на фундаменте! участок ровной прямоугольной формы. чистенький ухоженный! кадастровые номера: 50:13:0030345:595 Расположен за Парк Отель - Софрино.