Ярославское ш., 47 км от МКАД
Горизонт СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 63 м², участок 6,4 сот., дерево, 2003 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 28.05.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 63 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 1,52 млн → дом ≈1,48 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 75 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,89 млн / целевая ≈6,2 млн / пессимист. ≈5,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,8 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: печь.
До ст. Фёдоровское ≈0,8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11901
Рейтинг 70/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 97 % | 41.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 238 001 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 523 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 476 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 429 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Озерное СНТ | 5 сот. | 3 100 000 | 620 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маяк СНТ | 8,7 сот. | 3 399 000 | 390 690 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федоровское д. | 9 сот. | 2 150 000 | 238 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка-1 СТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Васюково д. | 4,9 сот. | 1 300 000 | 265 306 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Федоровское д. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васюково д. | 12,2 сот. | 2 900 000 | 237 705 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Васюково д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Щеглово СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 63 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 102 056 / 181 667 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 887 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 543 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 510 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 800 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Чекмово-1 СНТ да: «ванная» + «мебели» | 65 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 81 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Вишни КП да: «санузел» + «тепление пол» | 60 м² | 6,2 сот. | 10 900 000 | 181 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Чекмово-1 СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 58 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Спутник СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 65 м² | 6,2 сот. | 8 400 000 | 129 231 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Рассвет СНТ да: «санузле» + «евроремонт» | 68,1 м² | 6 сот. | 6 950 000 | 102 056 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 999 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 999 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дача в пешей доступности от жд станции Федоровское, в лесном массиве, купабельный пруд. садовое товарищество старое, ухоженное дом оформлен как жилой, сруб 5.5на 4 м плюс террасса каркас 5.5 на 2.5 плюс 2 этаж каркас плюс отдельно хоз. блок с печкой на участке плодово-ягодные насаждения