Ярославское ш., 70 км от МКАД
Торбеевские Зори СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 66,5 м², участок 7,5 сот., дерево, 2017 год.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,6 млн; первая цена 1,6 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Земля ≈37 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 279 тыс. → дом ≈821 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,23 млн, покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,3 млн / целевая ≈2,07 млн / пессимист. ≈1,84 млн → от пессимистичной прибыль −328 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет.
До ст. пл. 62 км ≈7 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11900
Рейтинг 33/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 188 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 279 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 821 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 346 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Торбеевские Зори СНТ | 13,7 сот. | 900 000 | 65 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Торбеевские Зори СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тарбеево д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Тарбеево д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Имбушка СНТ | 8 сот. | 590 000 | 73 750 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ярыгино д. | 24 сот. | 870 000 | 36 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Имбушка СНТ | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Имбушка СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ярыгино д. | 11,2 сот. | 1 800 000 | 160 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ярыгино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 230 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 333 / 35 385 / 55 882 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 296 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 181 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 066 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 837 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -328 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Вельские Дали СНТ | 60 м² | 6 сот. | 920 000 | 15 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зеленый Дол СНТ | 58,6 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 29 863 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Новинки СНТ | 68,2 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 55 718 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Соснинские дачи СНТ | 67,8 м² | 7 сот. | 6 850 000 | 101 032 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Электрозаводец СНТ | 68 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 55 882 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Каменки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Башлаево д. | 60 м² | 11 сот. | 1 050 000 | 17 500 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Меркурий СНТ | 57 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 23 684 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Соснинские дачи СНТ | 72 м² | 8 сот. | 2 850 000 | 39 583 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 600 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 1 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.03.2026 | 1 300 000 (−250 000) | история площадки |
| 16.04.2026 | 1 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 107708895 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА Уважаемые покупатели! Вашему вниманию предлагается участок 7,5 соток с домом, расположенный в Сергиево-Посадском районе в д. Тарбеево, СНТ "Торбеевские зори". Тихое и красивое место с очень красивым видом. О ДОМЕ На участке находится недостроенный дом из бруса 66,5 м2. год постройки 2017. ОБ УЧАСТКЕ Участок ровный 7,5 соток, на котором посажены плодово-ягодные деревья и кустарники. Участок огорожен по периметру с 3 сторон. Категория земли: земли населенных пунктов; Вид разрешенного использования: для садоводства. КОММУНИКАЦИИ Электричество 7 кВт., летний водопровод. ИНФРАСТРУКТУРА Ближайший населенный пункт д. Ярыгино и Васильевское (здесь есть школа, магазины, ДК, проходят праздники, мероприятия, библиотека, храм, ходит школьный автобус для детей). Рядом автобусная остановка с регулярным автобусным сообщением с городами Сергиев Посад и Хотьково. Рядом с д. Тарбеево св. источник имени Сергия Радонежского. В Васильевском большой благоустроенный водоем с пляжем. Красивое место для жизни. Круглогодичный проезд. Зимой дороги чистят. Возможен оперативный показ в удобное для Вас время. Если у Вас остались какие-либо вопросы - звоните и я с удовольствием на них отвечу! * Градомиръ- компания, которую рекомендуют друзьям! - Услуга ипотечного брокера - Юридическое сопровождение сделок - Подбор и продажа недвижимости