Ярославское ш., 37 км от МКАД
Софринский СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 1990 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,89 млн; первая цена 3,89 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Земля ≈317 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,9 млн → дом ≈1,59 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 168 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,61 млн / целевая ≈8,65 млн / пессимист. ≈7,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,51 млн ₽, маржа 46 %, ROI 84 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Софрино-2 ≈1,8 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11899
Рейтинг 76/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 79 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 317 353 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 904 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Софрино рп | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Художник СНТ | 8,5 сот. | 3 300 000 | 388 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Софрино рп | 8,5 сот. | 2 950 000 | 347 059 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Софрино рп | 8,5 сот. | 2 690 000 | 316 471 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Художник СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Софрино рп | 5,6 сот. | 1 800 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Софрино рп | 6,8 сот. | 1 020 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Софрино рп | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 12 сот. | 11 000 000 | 916 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Софрино рп | 8 сот. | 5 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 459 / 167 845 / 181 667 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 611 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 130 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 650 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 689 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 514 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 84 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Вишни КП да: «санузел» + «тепление пол» | 60 м² | 6,2 сот. | 10 900 000 | 181 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Поселок Бортнево ДНП да: «ванная» + «мебелью» | 56,6 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 167 845 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Нептун СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65,4 м² | 6,2 сот. | 3 300 000 | 50 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 890 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 3 499 000 (−391 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 499 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом, в который хочется возвращаться, уже ждет вас в уютном и живописном уголке Подмосковья в поселке Софрино. Это не просто недвижимость, а особенное место с доброй атмосферой, где вас всегда будет окружать спокойствие и красота природы. Быть ближе к себе, не теряя связи с ритмом большого города! Транспортная доступность здесь настоящее преимущество: На автомобиле: Вы добираетесь от МКАД до дома приблизительно за 50 минут, проезжая 38 км преимущественно по асфальтированной дороге. На общественном транспорте: Всего в 4 км от участка находится станция Софрино. Сюда регулярно, каждый час, прибывают комфортабельные электрички с Ярославского вокзала, и время в пути составляет всего около 49 минут. Это позволяет легко планировать поездки в Москву. От самой станции до дома можно доехать на маршрутном такси. Участок, где природа заботится о вас! Дом расположен на ровном участке в 6 соток, который находится на возвышенности. Здесь вы проснетесь под пение птиц в окружении свежего воздуха, а вечером сможете устроить душевный ужин с фруктами из собственного сада на участке остались плодовые деревья. Ухоженная территория полностью расчищена, готова к реализации ваших идей и уже сейчас оснащена всем необходимым для загородной жизни: отдельной хозяйственной постройкой, теплицей, а также летним душем, так же есть прекрасная возможность обустроить полноценный санузел с душевой внутри дома. Для полива на участке есть свой колодец, а в дом уже заведено электричество. Светлые перспективы и надежные соседи! Это место идеально подходит и для дачного отдыха, и для постоянного проживания: В доме уже сейчас есть всё для жизни, а впереди важные улучшения: к 2026 году земли переведут в желанный статус ИЖС. Мечтаете о газовом отоплении? У вас есть четкая перспектива газификация запланирована до 2030 года. И главное здесь тихо и спокойно. Участок с трех сторон окружают добрые соседи, рядом нет строек, а в СНТ Софринский многие живут круглый год. Место силы: чем заняться и что посмотреть! Поселок Софрино богат культурным наследием и местами для семейного досуга. Вы сможете прикоснуться к истории, любуясь изящной Смоленской церковью (постройки конца XVII века) или зданием железнодорожного вокзала, возведенным по проекту знаменитого архитектора Алексея Щусева. Для любителей активного отдыха и релакса настоящей находкой станет парк-отель Sofrino Park с крытыми бассейнами, спа-центром и прокатом спортивного инвентаря на любой сезон. Рядом всегда можно найти свежайшие продукты в поселке есть супермаркеты, мясные и овощные лавки. А для детей работает музыкальная школа и детский сад Ёлочка. Здесь каждый сможет найти себе занятие по душе. Звоните и записывайтесь на просмотр, пока дом не купили другие!