Ярославское ш., 58 км от МКАД
Стройково д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 84 м², участок 15 сот., бревно, 1999 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.02.2026.
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Земля ≈147 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 2,2 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,24 млн / целевая ≈5,62 млн / пессимист. ≈4,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈621 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Желтиково ≈2,1 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11895
Рейтинг 50/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 28 % | 12.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 146 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 203 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 197 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Стройково д. | 7,7 сот. | 2 010 000 | 261 039 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Стройково д. | 12 сот. | 1 150 000 | 95 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Кудрино СНТ | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стройково д. | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Стройково д. | 8 сот. | 2 080 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Стройково д. | 9,2 сот. | 2 385 000 | 259 239 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кудрино СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Посадские Узоры СНТ | 5,3 сот. | 1 285 000 | 242 453 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Посадские Узоры СНТ | 6 сот. | 1 452 000 | 242 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Посадские Узоры СНТ | 8 сот. | 1 875 000 | 234 375 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 84 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 714 / 68 685 / 117 021 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 239 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 927 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 615 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 991 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 621 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Оргрэс пос. | 85 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 44 706 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | ВДНХ сад. уч. | 85,9 м² | 8,2 сот. | 5 900 000 | 68 685 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Жучки КП | 88,2 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 64 626 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Васильевское с. | 84 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Абрамцевские Дачи ТСН | 89 м² | 12 сот. | 8 900 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Васильевское с. | 84 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 35 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Художников пос. | 85,8 м² | 14,4 сот. | 22 000 000 | 256 410 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 80 м² | 8 сот. | 7 600 000 | 95 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Золотилово-2 ДНТ | 75,2 м² | 8,6 сот. | 8 800 000 | 117 021 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Прогресс СНТ | 90 м² | 12 сот. | 9 790 000 | 108 778 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.02.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
67 км от МКАД по Ярославскому шоссе, Сергиево-Посадский округ, вблизи г. Хотьково, д. Стройково, д. 1. В красивом и очень тихом месте, в небольшой, но жилой деревне продается бревенчатый дом 84 кв.м. на участке 16 соток. Участок ровный, правильной прямоугольной формы, с межеванием (его кадастровый номер 50:05:0040430:17) размером 57х27м, сухой, огорожен с 3-х сторон новым сплошным забором с откатными воротами с двух сторон. Категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: ИЖС. ОГРОМНЫЙ ПЛЮС этого участка, что он угловой, при необходимости возможно его увеличить, а также разделить на 2 или 3 участка и у каждого будет удобный въезд, причем двое откатных ворот уже сделаны. Сосед только с одной стороны (что является большим преимуществом). Дом 1999 г.п., площадью 84 кв.м., из бревна (без пола и какой-либо отделки), на хорошем ленточном фундаменте с кирпичным цоколем. Коммуникации: электричество (15 кВт три фазы) подведено к дому, воды и канализации нет (у соседей колодцы (глубиной около 20м) или скважины, а также септики), газа в деревне пока нет, но планируется. На участке также деревянный уличный туалет с выгребной ямой. Деревня жилая, соседи проживают круглый год, есть и те, кто используют, как дачу. Красивое, очень тихое место, рядом лес и лесное озеро. Круглогодичный подъезд до дома. ЭТО ДЕРЕВНЯ, поэтому никаких членских и целевых взносов как в соседних СНТ, никаких многочасовых собраний, и тд. Снег чистят муниципальные власти и т.д. Хотите купить участок в Хотьково? Вот отличный вариант вблизи города Хотьково, всего 10 минут на автомобиле до центра города. Также до дома можно добраться и общественным транспортом от ж/д вокзала г. Хотьково в течение 15-20 минут до деревни Кудрино, а далее пешком до дома около 15 минут. Документы готовы к продаже, 1 взрослый собственник, участок и дом в собственности с 2023 года (основание-договор дарения между близкими родственниками). После приобретения возможна сразу регистрация по месту жительства. Агентство недвижимости "АДЕЛАИДА" гарантирует надежность и качество оказываемых услуг с 2008 года.