Ярославское ш., 49 км от МКАД
Горенки СТ, Пушкинский гор. округ
Дом 60 м², участок 6,7 сот., 2000 год.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 30.03.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 49 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 1,3 млн → дом ≈900 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 49 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,15 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈249 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Калистово ≈6,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №11885
Рейтинг 38/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 4 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 16 % | 7.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 4.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 300 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горенки СТ | 6,2 сот. | 1 300 000 | 209 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Третьяково дп | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луговая д. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотые луга дп | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Золотые луга дп | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Жилкино д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 231 / 65 706 / 100 000 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 149 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 942 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 734 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 319 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 249 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Артемовские Дачи дп да: «санузел» + «ламинат» | 65 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Агро-Дар СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 63 м² | 7 сот. | 5 100 000 | 80 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Нептун СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 65,4 м² | 6,2 сот. | 3 300 000 | 50 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Нововоронино д. да: «душевая кабина» + «мебелью» | 65 м² | 6,2 сот. | 3 200 000 | 49 231 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаётcя дaча oбщей (жилой) площадью 62кв.м. на учaсткe 6,65 сотoк в TСH "CHT Гopeнки", paсположеннoм в 50-ти км от MКAД пo Ярocлaвскому ш., в красивом и изолиpoваннoсти oт внешнeй суеты меcте нa гpаницe Пушкинcкогo и Cергиeвo-Пoсадcкогo р-нoв MO, со всех сторон окруженном лесом. Прекрасное, тихое и спокойное место, с доступностью всей необходимой инфраструктуры.