Ярославское ш., 49 км от МКАД
Конструктор СТ, Пушкинский гор. округ
Дом 37 м², участок 5 сот., дерево, 2019 год.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Земля ≈178 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 889 тыс. → дом ≈661 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −192 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: колодец.
До ст. Калистово ≈8,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11883
Рейтинг 20/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 3.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 177 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 889 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 661 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 865 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Лесовик-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 900 000 | 279 412 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луговое СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дорожник СНТ | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луговая д. | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луговая д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луговая д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотые луга дп | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Луговая д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Золотые луга дп | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Володькино СНТ | 24 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 784 / 67 143 / 138 889 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 333 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 216 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 100 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -191 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Герасимиха д. | 35 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 07.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Северный Берег дп | 36 м² | 4,1 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Светлое СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Карьер СНТ | 39,9 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 719 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Артемовские Дачи дп | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Солнечный СНТ | 44,4 м² | 5,5 сот. | 1 500 000 | 33 784 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Солнечная Поляна СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 780 000 | 42 381 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Артемовские Дачи дп | 47 м² | 7 сот. | 7 500 000 | 159 574 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Пузино д. | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Василево д. | 28 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с земельным участком в СНТ "Конструктор", вблизи дер. Луговая. Земельный участок сельскохозяйственного назначения, для ведения садоводства. Дом летний , 1-ый этаж изготовлен из бруса, 2-ой этаж мансардный -щитовой. Электричество заведено в дом., мощность 8 кВт. На участке имеется колодец, бытовка, летний душ. Подробности по тлф. Показ по договоренности.