Ярославское ш., 72 км от МКАД
Фролово СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 31.03.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 66 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 293 тыс. → дом ≈1,21 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,44 млн / целевая ≈1,29 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −987 тыс. ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈4,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11875
Рейтинг 19/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 293 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 207 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 146 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Фролово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Фролово д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Сказка СНТ | 5,6 сот. | 1 400 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фролово д. | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фролово д. | 22 сот. | 719 000 | 32 682 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фролово д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Здравница СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Культура-2 СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Здравница СНТ | 7 сот. | 449 000 | 64 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Здравница СНТ | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 33 333 / 77 778 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 435 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 363 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 292 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 148 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -987 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Труд СНТ | 41 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Пажа СНТ | 46,7 м² | 5,4 сот. | 2 500 000 | 53 533 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Старожелтиково д. | 54 м² | 8 сот. | 5 450 000 | 100 926 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Лесные Дали СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Радуга-1 ТСН | 40,9 м² | 7,1 сот. | 1 150 000 | 28 117 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Желтиково СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.6 км | Надежда СНТ | 40,3 м² | 6,2 сот. | 1 300 000 | 32 258 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Шильцы СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Радуга-1 ТСН | 36 м² | 9 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом на хорошей земле, ранее на это месте размещались коровники, земля супер плодородная, располагается на возвышенности, нет застоя воды. Квадратной формы, есть теплица.Забор по границе участка. Вода с подачей в дом, садовые деревья. Участок угловой на центральной улице. В СНТ автоматические ворота. Первый год продажи участка. Всего в 16 км от Сергиева Посада.