Ярославское ш., 65 км от МКАД
Лазарево СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 107 м², участок 6 сот., дерево, 1987 год.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 25.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 68/100 · уверенность 66 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 518 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 4 в 10 км, 152 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 157 тыс.
Ремонт ≈2,04 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈16,56 млн / целевая ≈14,91 млн / пессимист. ≈13,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈8,49 млн ₽, маржа 64 %, ROI 178 %.
⚠ ROI 178 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — баллоны; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Желтиково ≈5 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11874
Рейтинг 68/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 682 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 065 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лазарево д. | 3 сот. | 590 000 | 196 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесэнерго-2 СНТ | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Костромино д. | 30 сот. | 2 450 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Костромино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Костромино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Орбита СНТ | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Автомобилист-3 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 107 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 152 495 / 157 143 / 157 143 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 16 562 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 15 734 000 ₽ |
| продажа: целевая | 14 906 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 8 490 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 178 % |
| пояснение расчета | ROI 178 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 178 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Новокудрино КП да: «ванные» + «мебелью» | 108,2 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 152 495 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Новокудрино КП да: «ванные» + «ремонт» | 105 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 157 143 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | да: «ванные» + «мебелью» | 105 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 157 143 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Восход СНТ да: «душевая кабина» + «ремонт» | 102,7 м² | 6 сот. | 3 199 000 | 31 149 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в СНТ "Лазарево" Сергиево-Посадский район, участок в тихом месте у самого леса. По документам 6 соток, по факту чуть больше. Дом деревянный, обшит сайдингом, отапливается печью. Электричество проведено, новые щитки. Газ баллонный, подводится к плите. Вода общая по участку от колодца, можно установить бойлер ванная и туалет уже обустроены, очень уютные. Участок под охраной, въезд через ворота, посторонних нет. Рядом пруд пешком, ещё два больших пруда с пляжем 5-10 минут на машине. Магазины "Пятёрочка" и "Дикси" в той же доступности. В округе родники и святые места. Код пользователя: 204283 Номер в базе: 12801316