Ярославское ш., 49 км от МКАД
Ветеран-5 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 202 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 19.04.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 63/100 · уверенность 65 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 656 тыс. → дом ≈2,44 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈3,84 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,64 млн / целевая ≈9,58 млн / пессимист. ≈8,51 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,04 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. Сергиев Посад ≈9,3 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11870
Рейтинг 63/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 26.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 306 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 444 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 099 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ветеран-5 СНТ | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапово д. | 42 сот. | 7 990 000 | 190 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-4 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-4 СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапово д. | 13,5 сот. | 1 900 000 | 140 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Известинец СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Птицевод-3 СНТ | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 202 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 55 556 / 99 944 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 641 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 109 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 577 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 513 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 038 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Рассвет СНТ | 200 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Березняки д. | 189 м² | 6 сот. | 10 500 000 | 55 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15 км | Мечта СНТ | 200 м² | 6 сот. | 13 500 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Бубяково ТСН | 200 м² | 8 сот. | 11 990 000 | 59 950 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Дубининское д. | 189 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 50 265 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Автомобилист-3 СНТ | 200 м² | 8 сот. | 14 500 000 | 72 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Салют СТ | 180 м² | 8 сот. | 17 990 000 | 99 944 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Фряново пгт | 187,2 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 31 517 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | 164,6 м² | 8 сот. | 40 000 000 | 243 013 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 18.3 км | Федоровское д. | 186,5 м² | 7,4 сот. | 8 500 000 | 45 576 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.04.2025 | 3 499 000 | история площадки |
| 09.12.2025 | 3 299 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 3 100 000 (−199 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся отличная, 2х-этажная дача из бруса на ленточном капитальном фундаменте. Дача находится в Снт Ветеран-5, недалёко от деревни Шарапово. В 10 минутах езды находится вся инфраструктура, аптеки, магазины, школы, детские сады. Снт обжитое, с трех сторон соседи, все культурные. Круглогодичный асфальтированный подъезд до самой дачи. Все коммуникации в доме, септик, скважина, электричество 15 квт 3 фазы. От мкада 59 км, без пробок 40 мин по хорошей дороге. Место идеально для отдыха, экологически чистое, рядом озеро и пруд, летом можно купаться. 1 взрослый собственник, без обременений.