Новорязанское ш., 32 км от МКАД
Долина СНТ, Раменский гор. округ
Дача 30 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 30.10.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 50 %
Земля ≈115 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 710 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 57 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,01 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −409 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. Аэропорт-Домодедово ≈16,5 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1187
Рейтинг 28/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 78 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 20 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 570 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 710 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 190 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дор-2 СНТ | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Долина СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дор д. | 8 сот. | 880 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дор д. | 7 сот. | 805 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дор д. | 6,1 сот. | 698 000 | 114 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Раменский ТИЗ | 6 сот. | 760 000 | 126 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дор д. | 31 сот. | 6 000 000 | 193 548 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Раменский ТИЗ | 16 сот. | 5 659 000 | 353 688 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишняково д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Вишняково д. | 10,3 сот. | 2 300 000 | 223 301 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 667 / 66 667 / 68 333 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 007 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 907 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 806 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 606 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -409 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Горка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Починки д. | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ромашка СНТ | 30 м² | 6,6 сот. | 2 050 000 | 68 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Текстильщик-2 СНТ | 33 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 75 758 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.07.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 2 150 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 900 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
По данному объекту внесен аванс. Ваше идеальное место для отдыха в окружении леса: ухоженный земельный участок с баней и щедрым садом в Снт "Дор". Участок правильной формы площадью 6,22 соток уже работает на вас не нужно тратить годы на окультуривание земли и борьбу с сорняками. Он огорожен новым профлистом по периметру (кроме задней части, где продумана перспектива или легкая корректировка). Сад радует изобилием: сочные яблоки, сладкие груши, спелые сливы, а также кусты крыжовника, красной и черной смородины, малины, ароматной жимолости и крупной ежевики. Земля под огород разработана, удобрена и ждет посадок от зелени до кабачков. Удобный заезд обеспечивают откатные ворота и калитка. Душа участка баня 30 м2 из качественного бруса с основательной печью для легкого пара и долгого тепла. После парной отдыхайте в уютной беседке среди зелени. Локация Снт "Дор" дарит уединение в настоящем лесу с целебным воздухом, но не отрывает от цивилизации: рядом магазины и автобусные остановки. Всё для комфортной загородной жизни здесь и сейчас. Этот объект для тех, кто ценит вкус ягод с куста, жар пара и вечерние посиделки. Разумный обоснованный торг уместен. Звоните, чтобы договориться о просмотре сад готов удивлять урожаем уже сегодня. Код пользователя: 202946. Номер в базе: 12578795.