Ярославское ш., 32 км от МКАД
Красноармейск г., Пушкинский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 21.06.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Земля ≈292 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,75 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,96 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −1,8 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: печь, баня.
До ст. Красноармейск ≈2,1 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11869
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 291 942 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 752 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 748 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 11,5 сот. | 9 900 000 | 860 870 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 12,1 сот. | 3 500 000 | 289 256 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Год-45 СНТ | 6 сот. | 1 470 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | имени Тимирязева СНТ | 3 сот. | 1 700 000 | 566 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 111 / 60 606 / 111 562 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 962 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 864 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 766 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 570 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 805 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Никулино д. | 31,7 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 59 937 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Лычево д. | 30 м² | 7,2 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Русаль СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Чекмово-1 СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 570 000 | 111 562 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Воря-3 СНТ | 36 м² | 3 сот. | 1 300 000 | 36 111 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Воздвиженское с. | 30 м² | 8,5 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Нагорное пос. | 31 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 122 581 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Введенское д. | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Шелково д. | 33 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 60 606 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Шелково ДНП | 34 м² | 5 сот. | 2 000 000 | 58 824 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2025 | 5 000 000 | история площадки |
| 12.07.2025 | 4 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.09.2025 | 3 500 000 (−1 200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Появился в продаже участок 6 соток в Снт Память Мичурина. На участке дом 5х5.5м, баня 4х2.5, беседка 3х3м. Печь- газовый баллон. Централизованная канализация проектируется в настоящий момент! И газ( заявка подана). Удобная транспортная доступность, рядом остановка автобуса до Вднх! Снт в черте города Красноармейск, земли населенных пунктов, вода городская центральная. Рядом вся городская инфраструктура, бассейн, школа, детский сад, магазины, поликлиника.