Ярославское ш., 59 км от МКАД
Контакт СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 18 м², участок 6,7 сот., сэндвич-панели.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 6,7 сот. = 640 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 76 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 65 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −388 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. пл. 83 км ≈3,5 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11868
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 25 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 640 000 ₽ (6,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 359 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 75 556 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Контакт СНТ | 12,8 сот. | 1 300 000 | 101 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленая Горка ДНП | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленая Горка ДНП | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая Горка ДНП | 7,8 сот. | 890 000 | 114 103 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зеленая Горка ДНП | 12,6 сот. | 2 170 000 | 172 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 111 111 / 125 000 |
| цена объекта | 1 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 965 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 867 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 572 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -387 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.1 км | Отдых СНТ | 18 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Метролог СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Нива-2 СНТ | 16 м² | 8,5 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 1 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 999 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6.7 соток стародачном месте в Снт "Контак",~ 60 км от Мкад. Инфраструктура Снт: - Асфальтированная дорога до участка. - Круглогодичный подъезд к участку. - Круглосуточная охрана (дежурный сторож). - Шлагбаум на въезде. - Снт в зоне покрытия доставок. - Рядом вышка связи (Gsm, Lte). - Коммунальные платежи: 1 500 руб. /мес + электричество по счетчику. Об участке: - Видовой участок треугольной формы. - Первая линяя перед лесом. - Демонтирован старый дачный дом. - Выполнено зонирование участка. - Установлена утепленная бытовка с кухней, электричеством, водопроводом и спальными местами + есть веранда с очагом. - Отсыпана парковка на 3 авто песком. - Дополнительно отсыпано щебнем место для авто за воротами. - Летний водопровод. - Электричество. - Гора дров. Продаётся напрямую от собственника.