Ярославское ш. · земля с домом
Новоселки с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 96 м², участок 7 сот.
Дом по описанию: «На участке не достроенный бревенчатый дом 96 м2.»
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 12.01.2026.
Рейтинг 70/100 · уверенность 40 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 523 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 69 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,59 млн / целевая ≈6,83 млн / пессимист. ≈6,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,87 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Калистово ≈1,8 км по прямой; до МКАД на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11861
Рейтинг 70/100 · уверенность 40 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, км от МКАД, фото); аналогов 3 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 55 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 46.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.5 |
| участок | 5 | 27 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 683 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 523 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 277 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 719 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Новоселки с. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новоселки с. | 11 сот. | 600 000 | 54 545 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новоселки с. | 22 сот. | 3 300 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Полянка-2 СНТ | 12 сот. | 2 000 200 | 166 683 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Антипино д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радонежские Просторы СНТ | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новоселки с. | 8 сот. | 549 000 | 68 625 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новоселки с. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полянка-2 СНТ | 9,6 сот. | 350 000 | 36 458 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радонежские Просторы СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 412 / 76 500 / 109 218 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 588 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 209 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 829 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 870 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Машино д. да: «санузел» + «ремонтом» | 93,5 м² | 7,2 сот. | 6 490 000 | 69 412 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Софрино рп да: «санузлами» + «ремонтом» | 100 м² | 7 сот. | 7 650 000 | 76 500 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Третьяково дп да: «ванные» + «теплый пол» | 99,8 м² | 7,1 сот. | 10 900 000 | 109 218 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.01.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 7 соток в Снт Сигнал, 1, вблизи деревни Новоселки, в Сергиев-Посадском районе Московской области. Расположен в 42км. От Мкад и 22км от Сергиев Посада. От платформы Калистово 20мин. Пешком. На участке не достроенный бревенчатый дом 96 м2. 2020г. Постройки на свайном фундаменте. Электричество, летний водопровод. Снт находится в границах газифицированного населённого пункта. Снт огорожено и закрыто по периметру, вьезд и выезд осуществляется через автоматические ворота, дороги асфальтированы чистят я зимой. Недалеко Покровский монастырь, Этнопарк, парк приключений(веревочный парк) Из старых построек времянка, туалет. Один собственник. Торг уместен.