Ярославское ш., 59 км от МКАД
Красная Сторожка д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 28 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 15.07.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 50 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 750 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 28 тыс.–205 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,9 млн / целевая ≈1,71 млн / пессимист. ≈1,52 млн → от пессимистичной прибыль −468 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: в описании: печь, колодец.
До ст. Наугольный ≈8,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11856
Рейтинг 25/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Красная Сторожка д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Красная Сторожка д. | 13 сот. | 1 625 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Красная Сторожка д. | 25 сот. | 3 799 980 | 151 999 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Красная Сторожка д. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 1 450 000 | 145 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Красная Сторожка ТСН | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Красная Сторожка-1 ТСН | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка ДНП | 13 сот. | 1 625 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Красная Сторожка ДНП | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 333 / 69 231 / 204 778 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 902 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 807 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 712 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 522 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -468 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Игнатьево-5 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 3 150 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Веля СНТ | 30 м² | 5,7 сот. | 850 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Автомобилист-3 СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Игнатьево-4 СНТ | 24 м² | 4,2 сот. | 1 000 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Энергия СНТ | 29,3 м² | 6,2 сот. | 6 000 000 | 204 778 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мир СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Энергия СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 100 000 | 113 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 05.10.2025 | 3 500 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом с отдельной стоящей кухней. От станции Сергеева-Посада 20 минут, 10 минут от станции О. П39 км 10 минут на машине. Описание дома: 2 этажа. 1 комната на втором этаже. 2 комнаты на первом. Отопление батареи. Электрический колодец. Холодная и горячая вода. На участке: Отдельно стоящая кухня 15 м2 с печкой. Две теплицы. Мангальная зона. Качели. Яблони, сливы, смородина, малина, орешники. Преимущества: Отличный выход в лес прямо с участка. Тихое, спокойное место. Соседи практически не приезжают. Все готово для жизни и отдыха на природе. Документы в порядке, собственник. Торг уместен.