Ярославское ш., 48 км от МКАД
Лазарево СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 96,9 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 18.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 518 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 45 тыс.–157 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,94 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,04 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,03 млн → от пессимистичной прибыль −624 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; газ — есть.
До ст. Желтиково ≈5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11853
Рейтинг 32/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 238 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 518 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 682 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 678 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Лазарево д. | 3 сот. | 590 000 | 196 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесэнерго-2 СНТ | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Костромино д. | 30 сот. | 2 450 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Костромино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Костромино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Орбита СНТ | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Автомобилист-3 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ёлочки СНТ | 6 сот. | 999 999 | 166 666 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новинки СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 938 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 776 / 54 239 / 157 143 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 042 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 790 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 538 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -624 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Москвич СНТ да: «санузел» + «мебель» | 93,8 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 44 776 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Зодиак СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 92 м² | 6 сот. | 4 990 000 | 54 239 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Кудрино д. да: «санузел» + «ремонт» | 105 м² | 6 сот. | 16 500 000 | 157 143 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная летняя дача. Есть всё, что бы с комфортом проводить время. В доме 2 этажа, нулевой этаж (на чем стоит дом)-это гараж, где находится вся техника и мебель для участка и прочие мелочи. Туалет и ванна в отдельном строении на улице. В пешей доступности большой пруд, настоящий оазис. Будет идеально для семей с детьми. Участок крайний к лесу. Во второй комнате на первом этаже стоит двухъярусная кровать. На первом этаже коридор и 2 комнаты. Гостевая и спальня. На втором этаже спальня с кроватью и комната с диваном. На территории участка есть колодец, который можно наполнить водой и насосом накачивать воду в дом и в ванну. Это вынужденная продажа, так как очень нужны деньги. На этой даче прошло всё мое детство, она полна счастливых моментов. Хочу продать хорошим людям. Рядом святые места, родники и шикарные пруды в 10 минутах на машине. До магазина "Пятерочка" и "Дикси", так же, 5-10 минут на машине. Дом обшит сайдингом светло-лимонного цвета. Есть газовая плита, она работает от баллона, который можно установить с специально отведенном месте. Все электрические щитки новые. Дача в очень хорошем состоянии, за ней ухаживали все эти годы. Внутри приятно пахнет, что не маловажно). Посредников не беспокоить. Я сама продам дачу.