Новорязанское ш., 61 км от МКАД
Лесная Поляна СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 50 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,35 млн ₽ от 05.08.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 67 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 648 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,34 млн / целевая ≈1,21 млн / пессимист. ≈1,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −125 %, ROI −56 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Трофимово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1185
Рейтинг 30/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 648 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 252 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 040 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Автомобилист ТСН | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубрава СТСН | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Трофимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубрава СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубрава СТСН | 9,6 сот. | 1 500 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Дубрава СНТ | 9,6 сот. | 1 150 000 | 119 792 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Чемодурово д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Исаково д. | 6,5 сот. | 750 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 800 / 24 957 / 32 500 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 341 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 274 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 207 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 073 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 342 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −125 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Металлист СТСН | 47,9 м² | 6 сот. | 1 375 000 | 28 706 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ёлочка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дачное СНТ | 58,1 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 24 957 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Химик-2 СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Старая д. | 45 м² | 6 сот. | 1 000 050 | 22 223 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Химик-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Агат СНТ | 43 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 24 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Химик-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 990 000 | 19 800 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Чемодурово д. | 40 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Строитель-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 350 000 | история площадки |
| 20.08.2026 | 2 250 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 1 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137107535 Доверяя нам, Вы получаете только реальные объекты! Дача из бруса, находится живописном месте, оформлена, межевание есть, свой выход в лес. В снт проживают круглый год, подъезд асфальтовая крошка. На участке дом, банька. Вода колодец, свет в доме. В доме два этажа, печь, камин, всё работает исправно, есть мебель. Санузел на улице. Участок ухожен, огорожен по периметру, есть где припарковать машину. Вокруг снт сосновый лес. До города 15 минут транспортом. Один взрослый собственник. Показ по договорённости.