Ярославское ш., 52 км от МКАД
Мир СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот.
Цена 2,05 млн ₽, поднимали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 906 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −512 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: газ — нет; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Бубяково ≈0,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11849
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 906 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 144 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 422 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мир СНТ | 12 сот. | 3 950 000 | 329 167 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 7,9 сот. | 730 000 | 92 405 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 1 800 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково ТСН | 10,2 сот. | 2 500 000 | 245 098 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково д. | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково ТСН | 7,8 сот. | 1 200 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково д. | 8,4 сот. | 1 850 000 | 220 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Труд СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 556 / 59 084 / 102 273 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 538 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 411 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 284 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 030 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -512 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Атмосфера СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Огонек СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 690 000 | 38 409 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Мишутино с. | 45 м² | 6,4 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Северянин СНТ | 48,4 м² | 8,2 сот. | 4 950 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Скоропусковский пгт | 46,5 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 36 559 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Северянин СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 060 000 | 51 500 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Дон СНТ | 46,6 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 75 107 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Автомобилист-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Рябинка СНТ | 45 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 050 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 050 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача с двумя этажами, расположенная в Снт. Дом построен из экспериментальных материалов, что придает ему уникальность. Внутри выполнен косметический ремонт, создающий теплую атмосферу. В доме четыре комнаты, кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания. На участке площадью 6 соток находится ухоженный сад с зелеными насаждениями и небольшой огород. Для отдыха предусмотрен мангал на открытом воздухе. Санузел расположен на улице. До дома ведет асфальтированная дорога, рядом есть остановка общественного транспорта, что обеспечивает удобную транспортную доступность. В шаговой доступности магазин, что делает проживание здесь еще более комфортным. Электричество подключено, водоснабжение осуществляется через скважину. Газ отсутствует.