Ярославское ш., 10 км от МКАД · земля с домом
Славяне ТСН, Щелково гор. округ
Дом 20 м², участок 5,5 сот., SIP-панели.
Дом по описанию: «На участке домик 20кв из сип панелей(статус нежилой)подходит для кругл жилья, теплый и сарай.»
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Земля ≈474 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 2,6 млн → дом ≈395 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–357 тыс. ₽/м², медиана 155 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,08 млн / целевая ≈2,77 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −386 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Ивантеевка ≈0,4 км по прямой; до МКАД 10 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11843
Рейтинг 31/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 83 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 473 587 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 605 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 395 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Славяне ТСН | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Славяне ТСН | 7,3 сот. | 3 700 000 | 506 849 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Славяне ТСН | 4,2 сот. | 2 800 000 | 666 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 6,1 сот. | 3 550 000 | 581 967 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Байбаки д. | 12,6 сот. | 16 302 000 | 1 293 809 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Байбаки д. | 9 сот. | 6 500 000 | 722 222 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Байбаки д. | 5 сот. | 4 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Образцово пос. | 4,1 сот. | 1 500 000 | 365 854 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 36,6 сот. | 50 000 000 | 1 366 120 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Байбаки д. | 3,5 сот. | 1 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 155 000 / 357 143 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 080 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 926 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 772 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 464 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -386 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Машиностроитель СНТ | 20 м² | 4,6 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лесные Поляны пос. | 20 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 21 м² | 8,2 сот. | 7 500 000 | 357 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Заозерный СНТ | 20 м² | 8 сот. | 2 180 000 | 109 000 | снято (цена объявления) 10.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Энергостроитель СНТ | 20 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дружба СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 700 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Свердловчанка СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Назимиха-3 КП | 18,6 м² | 7 сот. | 5 000 000 | 268 817 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Царево с. | 20 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Зеленоградский дп | 20 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под Авансом. Продажа участка от собственника(я). Куплен по Договору Купли продажи за наличные, без мат. Капа и тд. Без долгов и обременений, о чем подтверждают документы. Егрн и Гпзу предоставлю. Скважина (вода) и электричество 15к на участке. Огорожен забором. На участке домик 20кв из сип панелей(статус нежилой)подходит для кругл жилья, теплый и сарай. Участок у станции, в 100 метрах ходьбы, там же супермаркеты и кафе,10 мин до сада,15 мин до школы,8 мин до остановки автобуса Все Пешком! Рядом река в которой купаемся всю жизнь и красивые поля. Тсн! А не Снт, что гораздо лучше, многие соседи по участкам живут круглогодично!