Ярославское ш., 29 км от МКАД
Васюково д., Пушкинский гор. округ
Дача 50 м², участок 5,3 сот., кирпич.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 02.06.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Земля ≈202 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 1,07 млн → дом ≈2,13 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 51 тыс.–76 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,75 млн → от пессимистичной прибыль −875 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Фёдоровское ≈1,9 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11836
Рейтинг 28/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 201 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 070 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 130 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васюково д. | 4,9 сот. | 1 300 000 | 265 306 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васюково д. | 12,2 сот. | 2 900 000 | 237 705 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васюково д. | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Щеглово СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ольховка-1 СТ | 6,2 сот. | 2 150 000 | 346 774 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Озерное СНТ | 5 сот. | 3 100 000 | 620 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березняки д. | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Никольское д. | 7,8 сот. | 1 900 000 | 243 590 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 343 / 61 977 / 76 087 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 431 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 259 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 088 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 745 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -875 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Русаль СНТ | 46 м² | 6,2 сот. | 3 500 000 | 76 087 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Клинники СНТ | 59,7 м² | 7,9 сот. | 3 700 000 | 61 977 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Лесное СНТ | 63,3 м² | 5,4 сот. | 3 250 000 | 51 343 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136644141 Продается дача в Снт Талица 1. Участок ухоженный, огороженный, с плодовыми деревьями кустарниками. Много цветов. Есть теплица. Мангальная. Дом щитовой, обложен кирпичом, со всеми коммуникациями. Электричество, водопровод, санузел с душевой кабиной. Летняя кухня, хозблок. Установлены бойлеры для нагрева воды на кухне и в санузле. Есть вся необходимая мебель и техника Приятные соседи. Лес для прогулок. От Ярославского шоссе 3 км. Добраться можно на своем авто 1-1:30 от Мкад по Ярославскому шоссе(если без пробок), от станции Федоровское 35-40 минут пешком, от станции Софрино 25 минут на такси. Приятное место для летнего отдыха и проживания. Больше фотографий вышлю вам в любой мессенджер.