Ярославское ш., 67 км от МКАД
Простор СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,15 млн ₽ от 05.04.2022.
Рейтинг 28/100 · уверенность 53 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 390 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 61 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,6 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −291 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Шубино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11835
Рейтинг 28/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 78 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 390 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 110 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Алтай СНТ | 8,3 сот. | 850 000 | 102 410 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Природа СНТ | 9 сот. | 920 000 | 102 222 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Бодрость СНТ | 17 сот. | 980 000 | 57 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алтай СНТ | 37,5 сот. | 9 500 000 | 253 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Природа СНТ | 11,1 сот. | 930 000 | 83 784 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алтай СНТ | 25 сот. | 2 350 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Природа СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 111 / 70 833 / 83 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 605 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 525 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 444 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 284 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -291 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Природа СНТ | 24 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Химик-13 СНТ | 18 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дивный-3 ТСН | 24 м² | 7,4 сот. | 1 700 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.04.2022 | 1 150 000 | история площадки |
| 14.06.2022 | 1 200 000 (+50 000) | история площадки |
| 01.07.2022 | 1 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 01.10.2022 | 1 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 1 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом 20 кв. М. На участке площадью 6,5 соток в Снт "Простор" участок 106, 15 минут пешком до ж/д станции "90-й км". Так же, продается соседний участок, можно объединить. На земле возведён летний дачный домик с небольшой террасой, внутри обшит вагонкой. Из коммуникаций: подведена вода, свет (летний водопровод на участке), туалет на улице. Электричество на участке, в отдельно стоящем домике(счетчик), в перспективе обещают подведение газа ко всем участкам в Снт. Есть не большой пруд. Растут плодовые деревья и ягодные кустарники (черешня, яблони, 5 кустов чёрной смородины и крыжовник). Снт "Простор" расположено в живописном месте рядом с лесом. Отличный вариант для ценителей природы, тишины и свежего воздуха. Продовольственный магазин в шаговой доступности, удобное транспортное сообщение, хороший подъезд для автомобиля (дороги чистят зимой). До Сергиева Посада 20 минут (15,5 км.) езды, до Москвы (метро Вднх) 1-1,5 часа (81,9 км.). Один собственник. Торг приветствуется.