Ярославское ш., 55 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 18 м², участок 3,7 сот., брус.
Цена 999 999 ₽; цена не менялась с 04.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 50 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 3,7 сот. = 480 тыс. → дом ≈520 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 50 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,09 млн / целевая ≈982 тыс. / пессимист. ≈873 тыс. → от пессимистичной прибыль −337 тыс. ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Топорково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11834
Рейтинг 22/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 7.2 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 626 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 480 000 ₽ (3,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 519 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Рассвет СНТ | 8,8 сот. | 1 140 000 | 129 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березняки д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленые Пруды СНТ | 7,7 сот. | 1 000 000 | 129 870 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березняки д. | 8,8 сот. | 1 500 000 | 170 455 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зеленые Пруды СНТ | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 5,6 сот. | 800 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 2 350 000 | 195 833 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 61 111 / 90 000 |
| цена объекта | 999 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 849 999 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 091 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 036 000 ₽ |
| продажа: целевая | 982 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 873 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -336 999 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.2 км | Химик-13 СНТ | 18 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Колос СНТ | 15 м² | 4 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Химик-13 СНТ | 15 м² | 4 сот. | 750 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Запрудный ЛПХ | 22,5 м² | 3 сот. | 1 995 000 | 88 667 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Первомайский СНТ | 15 м² | 5,3 сот. | 760 000 | 50 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 999 999 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 999 999 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника.