Ярославское ш., 35 км от МКАД
Абрамцево с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 69 м², участок 7 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 28.07.2025.
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Земля ≈225 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,57 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 57 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,76 млн / целевая ≈3,38 млн / пессимист. ≈3,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: газ.
До ст. Радонеж ≈1,2 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11833
Рейтинг 38/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 70 % | 4.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 225 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 575 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 449 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Антипино д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Абрамцево с. | 8,2 сот. | 2 950 000 | 359 756 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Арханово д. | 11 сот. | 8 950 000 | 813 636 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Абрамцево с. | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Радонежские Просторы СНТ | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Абрамцево с. | 20,1 сот. | 8 999 000 | 447 711 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка ДНТ | 30 сот. | 9 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Абрамцево с. | 15 сот. | 5 950 000 | 396 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новоселки с. | 22 сот. | 3 300 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новоселки с. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 143 / 57 725 / 61 969 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 757 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 569 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 381 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 006 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 164 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Абрамцево с. | 58,9 м² | 7,2 сот. | 3 400 000 | 57 725 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Абрамцево с. | 58,9 м² | 7,2 сот. | 3 650 000 | 61 969 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Дружба СНТ | 70 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 57 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.07.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 09.09.2025 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.01.2026 | 3 800 000 (+400 000) | история площадки |
| 13.05.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом С Газом. Сергиево-Посадский р-н, г. Хотьково, д. Антипино, (вблизи села Абрамцево) Снт "Отдых". Продаётся земельный участок площадью 721 кв. М. И размещённые нa нем садовый дом, (жилое строение, назначение жилое) площадью 58.9 кв. М., с хоз постройкой. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для садоводства. Дом летний, деревянный, щитовой на ленточном фундаменте. Отопление разведено по 1 этажу. Требует небольших вложений. B доме на 1-м этаже: веранда, прихожая, кухня, две комнаты, на 2-м этаже: комната. Газ в доме. Электричество заведено, летний водопровод на участке и заведен в дом. Одним из главных достоинств является удачное расположение, которое обусловлено не только хорошей экологией, но развитой инфраструктурой, которая делает проживание максимально комфортным. В пешей доступности, 2 км, железнодорожная станция Радонеж или Калистово, ближайший продуктовый магазин у ж/д платформы Радонеж. В пешей доступности Государственный историко-художественный и литературный музей-заповедник Абрамцево" (ранее в Хviii в. Здесь была устроена усадьба, которая получила известность благодаря своим владельцам: в 1843 г. Её приобрел С. Т. Аксаков,; а в 1870 С. И. Мамонтов; и гостившим в ней знаменитым современникам, в частности, Гоголь Н. В., Тургенев И. С., Погодин М. П., Поленов В. Д., Васнецов В. М., Репин И. Е., Остроухов И. С., Серов В. А., Нестеров М. В., Врубель М. А. И другие художники, музыканты и актеры). Агентство недвижимости "Аделаида" гарантирует надежность и качество оказываемых услуг с 2008 года. Участок: 50:05:0060513:52; дом 50:05:0000000:6526. Почему наши клиенты выбирают агентство недвижимости "Аделаида"? - Мы на рынке недвижимости с 2008 года (наш 17-летний опыт показал, что 73% клиентов обращаются к нам по советам своих друзей, коллег или родственников. Мы отлично знаем свое дело и заботимся о качестве оказываемых услуг); - АН "Аделаида" входит в число лучших агентств Сергиево-Посадского округа; - Все сотрудники с высшим образованием и многолетним опытом работы в сфере недвижимости; -Каждый наш специалист проводит полный цикл работы (от поиска до покупки/продажи любой недвижимости) в отличие от большинства иных агентств; - Мы оказываем юридическое сопровождение (проверка: собственника недвижимости; на юридическую чистоту объекта недвижимости; подготовка документов к сделке; организация безопасных расчетов и регистрации перехода права собственности; страхование сделки до 3-х лет); - Мы уделяем огромное внимание безопасности своих клиентов и гарантируем конфиденциальность и защиту ваших персональных данных; - Бесплатный подбор новостроек по Московской области, Москве и любому региону РФ с выгодными для Вас условиями и дополнительными скидками от нас на покупку квартиры; - Мы проводим межрегиональные и удаленные сделки, как с ипотекой, так и с собственными средствами Клиентов; - С нами ставки по ипотеке ниже; - Мы подготовим документы для сделок с недвижимостью любой сложности, включая кадастровые работы: топосъемка, межевание, техпланы; - Осуществляем срочный выкуп недвижимости.