Ярославское ш., 44 км от МКАД
Березка-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 31,5 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 14.06.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 720 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 82 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 53 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈630 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,33 млн / пессимист. ≈2,07 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. Сергиев Посад ≈9 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11831
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 17.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 46 % | 3.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 720 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 81 905 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Новоселки д. | 12 сот. | 221 000 | 18 417 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки д. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калинка СНТ | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калинка СНТ | 14 сот. | 1 900 000 | 135 714 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березка-3 СНТ | 14,8 сот. | 2 990 000 | 202 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Калинка СНТ | 4 сот. | 700 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-3 СНТ | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Импульс СНТ | 12 сот. | 1 440 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бревново д. | 25 сот. | 3 300 000 | 132 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бревново д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 31,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 630 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 050 / 85 493 / 105 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 584 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 455 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 326 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 067 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 368 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Роща СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 650 000 | 21 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Химик-2 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Афанасовский пос. | 28,4 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 80 986 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Восход-9 СНТ | 37,7 м² | 5,1 сот. | 2 000 000 | 53 050 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Колос СНТ | 40 м² | 6,6 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 4 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 3 300 000 (−700 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предоставляется кирпичный дом с мансардной. Дом внутри обит вагонкой. Газ привозной баллоны. Отопление в доме: батареи в них тосол нагревается от электричества. Участок расположен в уютном месте, ухоженный. Уютная беседка с видом на пруд и прекрасным видом на цветущий сад. Беседка в тени у берез. В жаркую погоду очень хорошо. В мае месяце поют соловьи. На участке колодец (14 колец). Насосом подается вода по шлангу. Также с помощью насоса из пруда качается вода в бочки для полива. Участок сухой. На участке плитка. В дождливую погоду удобно ходить. На участке: молодая яблоня, слива, облепиха, смородина, земляника, яблоня. На участке много цветов, зелени. Большая теплица 9.5 x 3 м. Рядом с участком большой пруд. Пруд чистый так как бьют источники. На парковке для машин асфальтная крошка. Ходит автобус и маршрутки. Хороший подъезд к участку. Мебель и техника остается. Недалеко рядом с автобусной остановкой Моссо есть родник. Многие люди набирают воду домой. Хорошие соседи. Один собственник.