Ярославское ш., 47 км от МКАД
Бочаги СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 35 м², участок 5 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 665 тыс. → дом ≈1,44 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,7 млн / целевая ≈1,53 млн / пессимист. ≈1,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,03 млн ₽, маржа −75 %, ROI −43 %.
Коммуникации: септик.
До ст. Сергиев Посад ≈8,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11827
Рейтинг 22/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 012 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 665 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 435 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ситники пос. | 15 сот. | 1 890 000 | 126 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ситники пос. | 10 сот. | 5 250 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ситники пос. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ситники пос. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шитова Сторожка д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шарапово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шараповское СДНП | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Шараповское СДНП | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шарапово д. | 13,5 сот. | 1 900 000 | 140 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шарапово д. | 42 сот. | 7 990 000 | 190 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 45 131 / 55 556 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 699 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 614 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 529 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 359 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 026 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −75 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Рябинка СНТ | 34,2 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Абрамово д. | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Посадов Луг ДНП | 40,3 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 32 258 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Виктория СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 93 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Васильки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 950 000 | 23 750 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Рассвет СНТ | 35 м² | 6,3 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Строитель-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Ветеран СНТ | 42,1 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 45 131 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дружба СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | 32 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с летним домом. В доме есть 2 комнаты, кухня и совмещенный санузел. В доме имеются: свет, холодная и горячая вода. Канализация септик. На участке имеется парковочное место, мангальная зона, места под беседку (3х3) и бассейн (3х2). На участке организовано освещение и выведена розетка. Имеются плодовые деревья и кустарники: яблони, сливы, черноплодная рябина, малина, смородина и крыжовник. Осмотр дома с участком возможен только по выходным.