Ярославское ш., 22 км от МКАД
Рассвет-1 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 53 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 52 %
Земля ≈334 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,01 млн → дом ≈744 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 75 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,44 млн / целевая ≈3,99 млн / пессимист. ≈3,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈152 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 5 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Путилово ≈7,6 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11826
Рейтинг 40/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 11.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 334 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 006 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Нагорное пос. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нагорное пос. | 6,3 сот. | 4 500 000 | 714 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Спутник-1 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нагорное пос. | 6,9 сот. | 1 050 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нагорное пос. | 12 сот. | 5 400 000 | 450 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Спутник-1 СНТ | 7,5 сот. | 4 300 000 | 573 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жуковка д. | 10 сот. | 7 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нагорное-3 СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нагорное-3 СНТ | 4 сот. | 3 200 000 | 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 86 444 / 87 273 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 436 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 214 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 992 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 549 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 151 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | Лосиный Парк КП да: «санузел» + «под ключ» | 55 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 87 273 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Нагорное СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50,9 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 86 444 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Чекмово-1 СНТ да: «унитаз» + «мебель» | 58 м² | 6 сот. | 4 350 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Заозерный СНТ да: «ванной» + «теплый пол» | 48 м² | 6,3 сот. | 6 800 000 | 141 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Принят аванс до 01.07. Продается дача в Снт Рассвет-1. Снт расположено в Пушкинском районе по Красноармейскому шоссе. Снт развито, расположено много домов с круглогодичным проживанием. Участок 6соток ровный, сухой, прямоугольной формы. Заезд в снт через автоматические управляемые ворота, Удобный заезд на участок. Дом и участок требуют ухода, давно не дачей не пользовались. В доме 2 этажа, 3 комнаты. Взрослый собственник, свободная продажа. Оперативный показ и выход на сделку.