Ярославское ш., 75 км от МКАД
Дивный ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 206 м², участок 8 сот., 2017 год.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 11.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 44/100 · уверенность 64 %
Земля ≈96 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 764 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈4,02 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,77 млн / целевая ≈6,99 млн / пессимист. ≈6,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈582 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: колодец; септик.
До ст. пл. 83 км ≈4,1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11824
Рейтинг 44/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 8.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 91 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 99 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 536 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 764 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 136 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 515 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Слободка д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Слободка д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Слободка д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Слободка д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивный ДНП | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Слободка д. | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Контакт СНТ | 12,8 сот. | 1 300 000 | 101 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный ДНП | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая Горка ДНП | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Зеленая Горка ДНП | 8,4 сот. | 790 000 | 94 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 206 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 4 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 39 500 / 50 265 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 771 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 382 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 994 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 217 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 582 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дивный ДНП | 203 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 17 241 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Слободка д. | 200 м² | 10 сот. | 7 900 000 | 39 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Солнечное СНТ | 200 м² | 12 сот. | 9 800 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Истомино д. | 210 м² | 12 сот. | 7 900 000 | 37 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Березняки д. | 200 м² | 10 сот. | 9 200 000 | 46 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Рассвет СНТ | 200 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Гальнево ДНП | 200 м² | 12 сот. | 16 500 000 | 82 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Березняки д. | 214,2 м² | 7,5 сот. | 9 000 000 | 42 017 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дубининское д. | 189 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 50 265 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивный ДНП | 180 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 13 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 199 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 000 000 (−199 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Шикарное предложение для тех кто хочет выгодно вложить денег ! Дом требует вложений ! Шикарное расположение рядом с городом Сергиев- Посад ! Охраняемый территория, асфальтированная дорога , хорошие соседи ! Коммуникации : электричество подключено; колодец; септик; дорога асфальтирована до участка! торг уместен!