Ярославское ш.
Мытищи г., Мытищи гор. округ
Дом 49 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 45 %
Земля рядом ≈1,21 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 49 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Тайнинская ≈0,4 км по прямой; до МКАД на машине ≈4 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11820
Рейтинг 14/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, км от МКАД); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 45 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 9.1 |
| участок | 5 | 27 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 2.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 214 612 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 8 502 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Хлебниково д. | 6 сот. | 9 900 000 | 1 650 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 26 сот. | 39 000 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 6,5 сот. | 9 950 000 | 1 530 769 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 5 сот. | 7 500 000 | 1 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 11 сот. | 16 290 000 | 1 480 909 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 4 сот. | 5 385 000 | 1 346 250 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 12 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 4,1 сот. | 4 800 000 | 1 170 732 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 649 / 61 224 / 68 750 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 850 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 700 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 400 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 115 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | 49 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 61 224 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Кардо-Лента пос. | 48 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нэмо КП | 37 м² | 4 сот. | 1 800 000 | 48 649 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный участок с дачей на 7 сотках ровный, аккуратно огороженный забором, с круглогодичным подъездом, так что приезжать сюда можно в любую погоду и в любое время года без лишних хлопот; до железнодорожной станции Тайнинская всего 7 минут спокойным шагом, а значит, до Москвы без пробок и нервотрёпки, при этом детский сад, школа, супермаркеты, аптеки и автобусные остановки буквально в двух шагах; сам дом, конечно, ждёт ваших заботливых рук и небольшого освежающего ремонта отличный повод сделать его по-настоящему своим; отопление электрическое, своя вода из колодца, септик на месте, всё необходимое уже предусмотрено. Звоните, с радостью расскажу подробности и покажу всё вживую!