Новорязанское ш., 42 км от МКАД
Эковита-Аква КП, Раменский гор. округ
Дача 11 м², участок 8 сот., панель.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 14.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 595 тыс. → дом ≈1,35 млн ₽, 123 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 179 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 196 тыс.
Ремонт ≈120 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈26 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Белоозёрская ≈17,9 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1182
Рейтинг 31/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 363 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 595 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 355 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 123 182 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заречье дп | 9 сот. | 619 633 | 68 848 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | М-5 Урал 43-й км | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | М-5 Урал 43-й км | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | М-5 Урал 43-й км | 12,9 сот. | 1 200 000 | 93 023 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вертолет-2 СНТ | 7,7 сот. | 700 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Квартал 6-6 дп | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет-2 СНТ | 8,2 сот. | 550 000 | 67 073 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет-2 СНТ | 5,4 сот. | 1 100 000 | 203 704 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вертолет-2 СНТ | 9 сот. | 1 050 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вертолет-2 СНТ | 18 сот. | 1 050 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 11 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 178 571 / 195 834 / 210 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 255 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 142 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 804 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 26 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Владимировка ДНП | 12 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Колоколово д. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Луч СНТ | 10 м² | 6,5 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Янтарный ДП | 14 м² | 10,2 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.08.2026 | 1 950 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продается 8 сот участок с домом свет вода есть цена 1,950,000рублей.