Ярославское ш., 58 км от МКАД
Восход-9 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 20 м², участок 5,3 сот., дерево.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈255 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 1,35 млн → дом ≈348 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 44 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,65 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,32 млн → от пессимистичной прибыль −427 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
Коммуникации: центральный водопровод; отопление — нет.
До ст. Сергиев Посад ≈2,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11808
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 12 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 070 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 352 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 348 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудный ЛПХ | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 82 916 / 150 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 648 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 566 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 483 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 318 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -427 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Связист СНТ | 20 м² | 4,5 сот. | 1 900 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 17,4 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 143 678 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Запрудный ЛПХ | 15 м² | 3,1 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Гея СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Золотилово д. | 22 м² | 6,1 сот. | 1 190 000 | 54 091 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 15 м² | 3 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Топорково СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Сигнал СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом по документам (с возможностью регистрации в нём) на земельном участке 5.3 сотки в СНТ Восход-9 рядом с пос. Афанасово в черте города Сергиев Посад. Круглогодичный асфальтированый подъезд. Из коммуникаций: электричество и центральная вода по границе.