Ярославское ш., 40 км от МКАД
Русаль СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот., дерево, 1990 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 07.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈987 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,89 млн / целевая ≈2,6 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль −111 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Красноармейск ≈0,8 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11807
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 18.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 513 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 987 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Русаль СНТ | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Русаль СНТ | 8,8 сот. | 2 406 250 | 273 437 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Русаль СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Русаль СНТ | 3,7 сот. | 4 990 000 | 1 348 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 3,7 сот. | 1 150 000 | 310 811 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Год-45 СНТ | 6 сот. | 1 470 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Путилово с. | 5,7 сот. | 873 710 | 153 282 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 16,8 сот. | 8 000 000 | 476 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 333 / 100 000 / 129 630 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 893 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 748 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 604 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 314 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -111 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Нагорное-3 СНТ | 24,5 м² | 5,4 сот. | 1 800 000 | 73 469 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Память Мичурина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | Никулино д. | 31,7 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 59 937 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Фомкино-4 СНТ | 27 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 129 630 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Чекмово-1 СНТ | 32 м² | 6 сот. | 3 570 000 | 111 562 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лычево д. | 30 м² | 7,2 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Нагорное пос. | 31 м² | 6,3 сот. | 3 800 000 | 122 581 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Введенское д. | 32 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Протасово д. | 32 м² | 7,2 сот. | 6 500 000 | 203 125 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На у участке! 6 соток имеется! Баня, теплица 6 на 3, беседка застеклённая сарай для инструментов пользуемся газовым балоном в дальнейшем поговаривают о подводе газовых трут ! СНТ пропускная система варот, по номеру телифону, Подъезд к участку асвальтирован в 10 метров есть родниковая ВОДА! Ближайший транспорт конечная 20 минут хотьбы до Ж/Д вокзал город Красноармейск, от ж/д станции 6 минут до остановки автобуса в сторону ПУШКИНО, Москва ВДНХ