Ярославское ш., 64 км от МКАД
Известинец СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 118 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 68 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 656 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈2,16 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,93 млн / целевая ≈4,44 млн / пессимист. ≈3,94 млн → от пессимистичной прибыль −256 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
Коммуникации: септик; отопление — печь.
До ст. Сергиев Посад ≈8,5 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11806
Рейтинг 26/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 306 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 744 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 780 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Шарапово д. | 13,5 сот. | 1 900 000 | 140 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапово д. | 42 сот. | 7 990 000 | 190 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапово д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран-5 СНТ | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапово д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран-4 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ветеран-4 СНТ | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ветеран-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Птицевод-3 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Птицевод-3 СНТ | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 118 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 190 / 49 158 / 72 727 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 930 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 684 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 437 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 944 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -256 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Шильцы д. | 126,3 м² | 9 сот. | 6 250 000 | 49 485 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Строитель-2 СНТ | 119,1 м² | 7,6 сот. | 4 900 000 | 41 142 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 116,6 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 57 461 | снято (цена объявления) 27.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | Строитель-2 СНТ | 121 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 37 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Виктория СНТ | 100 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 41 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ивушка СНТ | 108 м² | 7,9 сот. | 4 300 000 | 39 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Буран СНТ | 100 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 58 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Абрамово д. | 94,2 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 48 832 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Загорье СНТ | 94 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 53 191 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Отдых СНТ | 110 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 72 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем к покупке просторный дом в экологически чистом районе. Дом из бруса на ленточном фундаменте с металлической кровлей. Внутренняя планировка включает три вместительные комнаты, кухню, прихожую и сан. узел. Дополнительно предусмотрен просторный гараж. Коммуникации: * Электричество: 15 кВт. * Водопровод: центральная летняя. * Канализация: септик. * Отопление: печное. Участок: * Площадь: 6 соток, сухой правильной формы. * Межевание выполнено. * Огорожен по всему периметру забором(профлистом). На участке: * Теплица, французские грядки. * Участок благоустроен: плодовые деревья и кустарники. * Парковочное место на 2 автомобиля. * Зона барбекю Зимой осуществляется очистка дорог от снега, в вечернее время функционирует уличное освещение. Приживает часть жителей на постоянной основе. В непосредственной близости расположен лес, богатый грибами, а также пруд, предоставляющий возможности для отдыха и рыбалки. До города Сергиев Посад, где имеется развитая инфраструктура (школы, детские сады, поликлиники, магазины, пункты выдачи и т.д.), всего 15 минут езды. * 1 собственник. *Без долгов и обременений. * Быстрый выход на сделку. Мы предлагаем юридическую проверку объекта недвижимости с предоставлением БЕСПЛАТНО на бумажном носителе ОТЧЕТ о проверке. Хотите купить эту недвижимость, но не продана ваша - звоните! Готовы юридически сопроводить покупку-продажу недвижимости, если Вы выбрали другой объект.