Ярославское ш., 62 км от МКАД
Шильцы СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., щитовой, 2009 год.
Цена 950 тыс. ₽; цена не менялась с 07.11.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 788 тыс. → дом ≈162 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 32 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −472 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; отопление — нет.
До ст. Топорково ≈8,7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11804
Рейтинг 30/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 788 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 162 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Птицевод-3 СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Виктория СНТ | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Черемуха СНТ | 12 сот. | 1 490 000 | 124 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сигнал СНТ | 6,1 сот. | 1 080 000 | 177 049 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сигнал СНТ | 8,3 сот. | 1 490 000 | 179 518 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шильцы-2 СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Птицевод-3 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шильцы д. | 14 сот. | 2 300 000 | 164 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шильцы д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Птицевод-3 СНТ | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 258 / 42 857 / 42 857 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 294 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 229 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -472 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Надежда СНТ | 40,3 м² | 6,2 сот. | 1 300 000 | 32 258 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Торгоша СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, почти в черте города. Остановка в шаговой доступности, ходит 80 маршрутка(вокзал, центр, Шарапово) и 37 автобус. На территории снт есть магазин . На территории участка есть скважина, ворота для въезда машины, сваи для бани или дома.