Ярославское ш., 70 км от МКАД
Торгоша СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 28 м², участок 8 сот., щитовой, 2000 год.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈389 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 40 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,57 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −322 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −20 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Топорково ≈1,5 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №11799
Рейтинг 20/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 389 102 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 113 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Земледелец СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 6 сот. | 3 150 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 12 сот. | 4 550 000 | 379 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Зубачево д. | 10 сот. | 8 000 000 | 800 000 | снят (цена объявления) 11.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Зубачево д. | 8 сот. | 6 000 000 | 750 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Зубачево д. | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Зубачево д. | 26 сот. | 9 950 000 | 382 692 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 60 386 / 137 500 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 493 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 415 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 258 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -322 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Запрудный ЛПХ | 25 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Связист СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Колос СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Суропцово д. | 27 м² | 7,3 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дружба СНТ | 24 м² | 8 сот. | 3 300 000 | 137 500 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Дружба-2 СНТ | 35 м² | 4 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ветеран-4 СНТ | 23 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 65 217 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
к вашему вниманию предлагается дом с земельным участком 8 соток, на участке новая теплица, беседка, плодовые кустарники, деревья: яблони, груша, черноплодная рябина, жасмин,от станции 76 км 15-20 минут пешком Ярославского направления