Ярославское ш., 40 км от МКАД
Клинский Луг СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 55 м², участок 5 сот.
Цена 2,55 млн ₽, снижали с 2,59 млн; первая цена 2,59 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 670 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,17 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −1,47 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Желтиково ≈3,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11789
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 670 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 880 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 182 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Клинский Луг СНТ | 5,5 сот. | 750 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кудрино д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кудрино д. | 6 сот. | 1 452 000 | 242 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кудрино д. | 12,5 сот. | 3 500 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кудрино д. | 11,4 сот. | 1 700 000 | 149 123 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кудрино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Посадские Узоры СНТ | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кудрино СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кудрино СНТ | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Стройково д. | 7,7 сот. | 2 010 000 | 261 039 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 40 051 / 90 000 |
| цена объекта | 2 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 167 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 125 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 019 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 912 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 700 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 467 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Солнечная Поляна СНТ | 56,1 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 37 433 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Новинки д. | 56 м² | 6,1 сот. | 2 200 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кудринские Узоры КП | 60 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Монолит СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 483 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лесные Дали СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Родничок СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Герасимиха д. | 54,5 м² | 6 сот. | 4 540 000 | 83 303 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | 50 м² | 5,2 сот. | 4 250 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.6 км | Юность СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 816 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Полянка СНТ | 56,4 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 142 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 590 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 499 000 (−91 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 550 000 (+51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Построена для себя, вода летняя, свет. Снт под охраной. Пруд, лес, детская площадка, автоматические ворота, в 3 минутах пешком лошадиная ферма. Дача моего молодого человека, всем, кто напишет, напишу его номер (на все вопросы ответит он). Посредники И Прочие Товарищи Не Звонить.