Ярославское ш., 59 км от МКАД
Березняки СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 51,2 м², участок 10 сот.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 1,99 млн; первая цена 1,99 млн ₽ от 24.07.2025.
Рейтинг 72/100 · уверенность 48 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,21 млн → дом ≈638 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 90 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,63 млн / целевая ≈4,17 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,11 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 83 км ≈1,6 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11779
Рейтинг 72/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 85 % | 38.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 79 % | 12.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 170 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 212 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 461 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 950 000 | 153 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 6,2 сот. | 835 000 | 134 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Солнечный-2 ДНТ | 7,8 сот. | 1 100 000 | 141 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивный-2 ТСН | 13,3 сот. | 1 350 000 | 101 504 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дивный-2 ТСН | 10,5 сот. | 1 590 000 | 151 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Свет СНТ | 6,6 сот. | 999 000 | 151 364 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечный-2 ДНТ | 8,4 сот. | 1 300 000 | 154 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 024 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 000 / 96 809 / 115 304 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 629 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 398 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 166 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 703 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 106 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Ильинское-2 СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 50 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | да: «ванная» + «ремонт» | 47,7 м² | 9,2 сот. | 5 500 000 | 115 304 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Игнатьево-4 СНТ да: «душевая» + «мебель» | 56 м² | 9,5 сот. | 2 400 000 | 42 857 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | да: «ванная» + «ремонтом» | 47 м² | 10 сот. | 4 550 000 | 96 809 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2025 | 1 990 000 | история площадки |
| 17.08.2025 | 1 850 000 (−140 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом на участке 10 соток в районе д. Козицыно Сергиево-Посадского района, Снт Березняки. Участок ровной прямоугольной формы, обнесён забором с трёх сторон. Соседи со всех сторон. Дороги зимой чистят. На участке небольшой дом, оформлен, как Жилой. Подходит под ипотеку и мат. Капитал. В доме кухня, комната, два подсобных помещения. Второй этаж не утеплён, пригоден для летнего проживания. Плановая газификация 2027г. Электричество подключено. Сумма членских взносов 13 тысяч в год. Возможна прописка. Вблизи п. Березняки, где все сетевые магазины, сад, школа. Доступна доставка из магазинов. Свободная продажа.