Ярославское ш., 72 км от МКАД
Константиново с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 18 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 292 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 95 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 22 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,06 млн / целевая ≈957 тыс. / пессимист. ≈850 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −131 %, ROI −57 %.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Наугольный ≈23,6 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11774
Рейтинг 13/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 470 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 292 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 708 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 94 889 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Константиново с. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Константиново с. | 42,5 сот. | 1 950 000 | 45 882 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Константиново с. | 9,6 сот. | 850 000 | 88 542 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Константиново с. | 20 сот. | 2 200 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 30 сот. | 1 000 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 17 сот. | 350 000 | 20 588 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 42 сот. | 3 100 000 | 73 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Константиново с. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиново с. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 54 950 / 72 222 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 063 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 010 000 ₽ |
| продажа: целевая | 957 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 850 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 110 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −131 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −57 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.1 км | Культура-1 СНТ | 18 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Дьяконово д. | 20 м² | 9 сот. | 1 099 000 | 54 950 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Химик-13 СНТ | 18 м² | 4 сот. | 1 100 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Маяк-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 450 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Зверобой СНТ | 20 м² | 10 сот. | 850 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу с проживанием, делали все для себя домик вагончик 18 кв утеплённый, теплые полы, кондиционер, мебель вся новая, телевизор, плита электрическая, холодильник, раковина с подогревом. Туалет и душ на улице. Зимой тоже можно спокойно жить там, все утеплённое. Подъезд с двух сторон круглый год. Новый забор с выездными воротами, есть домик на участке старый под инвентарь. Участок весь ухоженный, земля чернозём, растет все очень хорошо. Пять яблонь, две сливы, две груши, вишня, много кустов смородины, крыжовник и много саженцев посажено, клубника, цветов много, туи, кедр и многое другое. Рядом идет газовая труба с участком и есть канализация и можно подвезти воду общегородскую, можно скважину или колодец, рядом есть колонка. Очень хороший и ухоженный огородик. Продаем потому что у нас еще один достался по наследству.