Ярославское ш., 55 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 35 м², участок 6,3 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Земля ≈130 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 817 тыс. → дом ≈883 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −366 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Топорково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11773
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 21 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 626 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 817 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 883 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 229 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Зеленые Пруды СНТ | 12 сот. | 980 000 | 81 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рассвет СНТ | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 5,6 сот. | 800 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 8,8 сот. | 1 140 000 | 129 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленые Пруды СНТ | 7,7 сот. | 1 000 000 | 129 870 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березняки д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зеленые Пруды СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 7,5 сот. | 1 200 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 286 / 65 714 / 113 889 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 224 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 113 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 002 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 779 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -366 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Дивный ДНП | 35 м² | 8,8 сот. | 2 300 000 | 65 714 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Топорково СНТ | 32 м² | 6 сот. | 2 499 999 | 78 125 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Энергия СНТ | 36 м² | 6,2 сот. | 4 100 000 | 113 889 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 32 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Рябинка СНТ | 34,2 м² | 4,3 сот. | 1 900 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Рада СНТ | 36 м² | 9 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Торгоша СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 39 286 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Бочаги СНТ | 35 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | 35 м² | 6,8 сот. | 2 900 000 | 82 857 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Энергия СНТ | 29,3 м² | 6,2 сот. | 6 000 000 | 204 778 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается уютная дача в самом живописном районе недалеко от Торбеево озера! Дом расположен на участке площадью 6,3 соток, очень удачное расположение, рядом пруд. Снт с асфальтированным подъездом. В доме два этажа, выполнен косметический ремонт. Внутри три комнаты, отделанные деревом, что создает теплую атмосферу. Есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. На участке растут деревья и кустарники, создавая естественную ограждение. Для водоснабжения используется колодец. Электричество подключено. Санузел находится на улице. До ближайшего магазина можно дойти пешком. Отличное место для отдыха на природе.