Ярославское ш., 13 км от МКАД
Труд и Отдых пос., Пушкинский гор. округ
Дом 110 м², участок 8,5 сот., кирпич.
Цена 2,15 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 83/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈687 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 64 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈2,1 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,83 млн / целевая ≈9,75 млн / пессимист. ≈8,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,74 млн ₽, маржа 55 %, ROI 121 %.
Коммуникации: в описании: баня, газ.
До ст. Пушкино ≈2,3 км по прямой; до МКАД 13 км, на машине ≈24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11770
Рейтинг 83/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 41 % | 2.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 687 096 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 5 840 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Цветы Подмосковья СНТ | 7,9 сот. | 5 500 000 | 696 203 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Учинский СНТ | 19,6 сот. | 11 500 000 | 586 735 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 8,1 сот. | 7 558 000 | 933 086 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 17 сот. | 14 500 000 | 852 941 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 11,8 сот. | 25 000 000 | 2 118 644 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 6,7 сот. | 4 583 200 | 684 060 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 19,6 сот. | 11 500 000 | 586 735 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 8,2 сот. | 7 730 000 | 942 683 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 5 сот. | 11 400 000 | 2 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 8,1 сот. | 7 683 000 | 948 518 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 947 / 109 091 / 171 939 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 288 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 746 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 663 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 735 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 121 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | 110 м² | 7,2 сот. | 12 000 000 | 109 091 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 106,6 м² | 7 сот. | 12 990 000 | 121 857 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Водопроводчик-1 СНТ | 106,6 м² | 7 сот. | 13 900 000 | 130 394 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 114 м² | 10 сот. | 7 290 000 | 63 947 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Правдинский пгт | 110 м² | 8,9 сот. | 24 800 000 | 225 455 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Нептун-1 СТ | 115 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 69 565 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Братовщина с. | 120 м² | 10 сот. | 11 200 000 | 93 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Братовщина с. | 120 м² | 10 сот. | 11 200 000 | 93 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Братовщина КП | 98 м² | 6 сот. | 16 850 000 | 171 939 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Завилово СНТ | 90 м² | 9,4 сот. | 9 900 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 2 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добрый день продаю свой дом двухэтажный с документами всё в полном порядке один взрослый собственник обременение не каких нет готовы выходить на сделку сразу! Коммуникации подключено свет газ вода холодная и горячая имеется на участке баня беседка терраса сарай гараж срочно продам звоните в любое время суток для вас!