Ярославское ш., 48 км от МКАД
Рассвет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 75 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Земля ≈303 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,82 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль −1,47 млн ₽, маржа −51 %, ROI −34 %.
Коммуникации: водопровод по границе; в описании: колодец, газ.
До ст. Сергиев Посад ≈2,4 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11766
Рейтинг 32/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 29 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 303 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 819 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 531 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 413 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Салют СТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 10 сот. | 3 600 000 | 360 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 8,2 сот. | 2 600 000 | 317 073 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 4 сот. | 1 150 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 27 сот. | 9 500 000 | 351 852 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 900 000 | 390 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Финансист СНТ | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6,5 сот. | 4 990 000 | 767 692 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 500 / 53 929 / 83 951 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 597 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 417 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 237 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 878 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 469 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Мирный СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 750 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Автомобилист-3 СНТ | 75,5 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 125 828 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Матренки-2 СНТ | 80 м² | 7 сот. | 4 400 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Чарково СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Загорье СНТ | 74,2 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 36 388 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Кварц СНТ | 81 м² | 8 сот. | 6 800 000 | 83 951 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Матренки д. | 84,1 м² | 6,3 сот. | 5 500 000 | 65 398 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Эльбрус СНТ | 66,5 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 51 128 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Топорково СНТ | 77,7 м² | 5,1 сот. | 4 400 000 | 56 628 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Автомобилист-3 СНТ | 64,9 м² | 6,4 сот. | 3 499 999 | 53 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прекрасная Дача в самой лучшей локации! Внесен аванс до 15.07.2026 г. Жилой дом 2 этаж 75 кв. М. Два балкона, участок 6 соток. Свет в доме, Газ и вода по границе участка. Колодец. Место супер! До центра города Сергиев Посад и Свято Троицкой Сергиевой Лавры 15 минут пешком. Озеро Загорское море 15-20 минут неспешной ходьбы по красивой и живописной дороге в окружении леса. Супер маркет Пятерочка, Ozon, рынок с деревенскими продуктами, остановка автобуса всего 5 минут пешком. 1 взрослый собственник, без обременений и задолженностей, дом оформлен как жилой, межевание проведено.