Ярославское ш., 32 км от МКАД
Воря-3 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 76,4 м², участок 6 сот.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 08.04.2025.
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Земля ≈276 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,66 млн → дом ≈1,24 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 54 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,43 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,97 млн / целевая ≈6,27 млн / пессимист. ≈5,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,68 млн ₽, маржа 30 %, ROI 43 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; свет — 220 В; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Путилово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11765
Рейтинг 76/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 87 % | 37 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 18 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 493 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 659 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 241 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 243 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 400 000 | 340 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 428 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 571 / 97 857 / 179 359 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 971 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 622 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 274 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 577 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 684 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Озон-2 СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 75 м² | 5,6 сот. | 4 100 000 | 54 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ да: «с/у» + «мебель» | 70 м² | 6 сот. | 7 700 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Свет СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6,3 сот. | 3 750 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Петровские Поля КП да: «ванные» + «мебель» | 78 м² | 6,2 сот. | 13 990 000 | 179 359 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Новое Огуднево 2 КП да: «с/у» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 113 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Простор СНТ да: «ванна» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 85 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2025 | 3 300 000 | история площадки |
| 09.05.2025 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.06.2025 | 2 980 000 (−220 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 900 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с садовым домом по адресу: Московская область, г. Красноармейск, снт "Воря-3". Площадь зем. Участка 580 кв. М, ухожен, земли сельскохозяйственного назначения. Дом одноэтажный с мансардой общей площадью 76,36 кв. М, год постройки 2014г., щитовой. Фундамент сваи. Электричество -220 В, вода скважина, с/у на улице. Снт в живописном месте, рядом река, лес.