Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Побережье СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 34 м², участок 7,1 сот., газоблок.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 49 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 603 тыс. → дом ≈1,35 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 34 тыс.–63 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,15 млн ₽, маржа −106 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шиферная ≈0,7 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1176
Рейтинг 25/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 10.1 |
| торг | 5 | 76 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 28 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 950 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 603 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 347 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 618 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Сабурово с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сабурово с. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сабурово с. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сабурово с. | 7,5 сот. | 799 999 | 106 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сабурово с. | 9 сот. | 477 000 | 53 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 5 200 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 13,2 сот. | 2 999 999 | 227 273 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 11,6 сот. | 3 000 000 | 258 621 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 15 сот. | 1 199 000 | 79 933 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 36 250 / 63 235 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 356 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 288 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 220 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 085 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 152 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −106 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Отдых СНТ | 34 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 63 235 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ратчино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Мешерино СНТ | 40 м² | 10 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.09.2026 | 1 950 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138051930 Доверяя нам, Вы получаете только актуальные и проверенные объекты! В продаже уютная и ухоженная дача в Снт Побережье, ж/д станция Шиферная. Дом блочный, 2 этажа с балконом. В доме 2 комнаты и небольшая кухня. Участок7,05 сотки, расположен прямо при въезде в снт, огорожен со всех сторон. На территории участка есть баня, блочный хоз. Блок, беседка и уличный туалет. На участке много плодовых деревьев: яблони, груша, черешня. Рядом с Снт Москва река, где можно искупаться и порыбачить!