Ярославское ш., 32 км от МКАД
Надежда ОНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 10,3 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 49 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,87 млн → дом −70 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 117 тыс.–240 тыс. ₽/м², медиана 138 тыс.
Ремонт ≈106 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,58 млн / целевая ≈1,43 млн / пессимист. ≈1,27 млн → от пессимистичной прибыль −370 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Путилово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №11756
Рейтинг 30/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 870 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −70 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 796 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Путилово с. | 11 сот. | 3 300 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 106 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 116 667 / 137 500 / 240 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 583 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 504 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 425 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 266 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -370 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 19.7 км | Ивушка-3 СНТ | 10 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 240 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Бочаги СНТ | 12 м² | 5 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Заозерный СНТ | 12 м² | 7,8 сот. | 1 650 000 | 137 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача! Одноэтажная баня из бревна 35 кв. М. С косметическим ремонтом расположенна на ухоженном участке в Снт Воря-3. Участок общей площадью-6.95 соток. Основная баня выполненна из бревна-10 кв. М и пристройки из каркасника. Так же имеется небольшая хоз. Постройка 10 кв. М. Теплица из поликарбоната 4 метра. Участок окружен зеленью и деревьями, создавая ощущение уединенности и спокойствия. До дачи ведет асфальтированная дорога, обеспечивающая удобный подъезд, по снт асфальтовая крошка. В шаговой доступности находится магазин, где можно приобрести все необходимое. Участок огорожен забором, есть ворота под автомобиль. Звоните и записывайтесь на просмотр! Просмотр в удобное для Вас время!